住宅ローンを学ぶ!フラット35といった住宅ローンの種類をご紹介

住宅ローン フラット35

「フラット35」という住宅ローン商品を聞いたことがあるかと思います。

フラット35は、全期間固定金利型の住宅ローンの代表的な商品で、最長35年間までの返済の全期間、金利が固定されるということを最大の特徴としています。このことはご存知の方も多いでしょうが、それ以外にも多くのメリット・デメリットがあります。

注文住宅の購入にフラット35の住宅ローン利用を検討している方は、以下のポイントをしっかりと押さえて、ご自身のライフプランとマッチするかどうか、判断しましょう。
(「全期間固定金利型って何?」という方は、金利タイプについて説明した「住宅ローンの金利タイプはどういった種類のものがあるのか?」をご参照ください)

フラット35のメリット・デメリット

国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人である「住宅金融支援機構」が、民間金融機関と提携して提供する住宅ローン商品です。フラット(=平ら)の名が示すとおり、契約時の金利が完済まで固定して適用され、ローンを完済するまでの期間、月々の返済金額がずっと変わらないことを最大の特徴としています。

それ以外の特徴を、メリット・デメリットに分けてまとめました。知らないことも多いはずですので、検討中の方は確実にチェックしてください。

フラット35のメリット

金利(月々の返済金額)が変わらない

繰り返し述べているこのポイントこそ、フラット35最大の特徴であり、メリットでしょう。

市場で金利が急騰するようなことがあっても、返済金額はずっも変わりません。長期的に立てたプランが崩れることがないため、将来を設計しやすくなります。35年の長期でローンを組む場合や、今後収入の増える見込みがない場合は、安心できるでしょう。

団体信用生命保険(団信)への加入が任意

団信とは、大まかにいえば「ローンの名義人が亡くなった場合、住宅ローンの残額を支払わなくてよくなる」という保険です。加入には健康面で一定の条件が課されます。

民間の住宅ローン商品では加入が必須(セット)であるため、健康不安がある方は審査に通過できないことがありますが、フラット35ではその心配はありません。

もちろん、フラット35でも任意に団信に加入することはできます。

繰上げ返済手数料無料

住宅ローンは、ボーナスなどの臨時収入があったとき、それを返済に充てることで、返済期間を縮めたり、返済総額を減らしたりすることができます。

一部の金融機関では、この繰上げ返済を行う場合、手数料が掛かるがありますが、フラット35では、手数料は無料です。

保証料0円・保証人不要

住宅ローンの契約時には、名義人に万が一のことがあって支払いが継続できなくなった場合に返済を肩代わりしてもらうため、保証会社に入ってもらう金融機関が多いようです。

これは当然有料で、数十万円の保証料を支払わなくてはなりません。

フラット35では、この保証料が不要です。

審査が緩やか

返済の計画を安定して見通せることから、住宅ローンの申し込みにおける審査の基準が、他の商品と比べて緩やかです。

自営業の方や、転職して間もない方など、なかなかローンを組みにくい状況の方にとっては、大きなメリットになるポイントです。

フラット35のデメリット

金利(月々の返済金額)が変わらない

金利が変わらないということは、メリットであると同時に、状況によってはデメリットにもなり得ます。金利が上昇してもその影響を受けないという利点があると同様、金利が下がってもその恩恵を受けられないというリスクが同時に含まれていることを理解しなければなりません。

金利動向を読み誤って高金利のタイミングで契約してしまうと、大きく損をしてしまいます。

金利が高い(返済総額が大きい)

金利上昇のリスクがない分、適用される金利は、変動型に比べると高くなります。

2018年12月現在、変動型が実質0.6%程度で提供されているのに対し、全期間固定型のフラット35では、1〜2%が多いようです。

金利が高いということは、月々の返済金額が大きくなることはもちろん、返済総額で見たときには数百万円レベルで多く支払うことになります。

団体信用生命保険(団信)への加入に追加で費用が掛かる

団信に入れなくても契約できることをメリットとして挙げましたが、団信は、住宅ローン利用者であれば確実に加入しておきたい保険です。

フラット35を利用して、さらに団信に加入するとなると、その分の費用を追加で支払わなくてはなりません。

繰上げ返済の最低金額は10万円

民間の住宅ローン商品では、多くの場合1円から繰上げ返済できるのに対し、フラット35では10万円以上でないと繰上げ返済することができません。

手数料が無料であることをメリットとして挙げましたが、最近ではインターネットで申し込めば他のタイプでも手数料が無料のケースが多くなってきています。

繰上げ返済については、フラット35は不利であると言わざるを得ません。

利用できる物件に条件がある

他の住宅ローンと比較して審査の基準が緩いことを挙げましたが、一方で、他にはない独自の基準も存在します。それが、「技術基準」です。

フラット35を利用するには、金融支援機構の定める技術基準に達している必要があり、これを証明するには「適合証明書」という書類が必要です。

この証明書の取得には費用がかかるため、住宅メーカーによっては用意がない場合があります。その場合、フラット35の利用を諦めるか、自費で証明書を取得しなくてはなりません。*費用は数万円です。

まとめ

フラット35は、その名称こそ有名ですが、内容についてはほとんど知らなかったのではないでしょうか。

住宅金融支援機構の提供する全期間固定型の住宅ローン商品で、最長35年間、金利が変わりません。次のようなメリットとデメリットがあります。

メリット

  • 金利(月々の返済金額)が変わらない
  • 団体信用生命保険(団信)への加入が任意
  • 繰上げ返済手数料無料
  • 保証料0円・保証人不要
  • 審査が緩やか

デメリット

  • 金利(月々の返済金額)が変わらない
  • 金利が高い(返済総額が大きい)
  • 団体信用生命保険(団信)への加入に追加で費用が掛かる
  • 繰上げ返済の最低金額は10万円
  • 利用できる物件に条件がある

同じ特徴でも、利用する人やタイミングによって、メリットにもデメリットにもなることが分かりました。どの住宅ローン商品にもいえることですが、絶対的な「良い」「悪い」の基準はありません。自分に合っているか、という点で正確に判断するようにしましょう。

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